المقصود بالغير في عقد الرهن الرسمي:
يقصد بالغير في نطاق عقد الرهن الرسمي "كل شخص له حق يضار من وجود الرهن الرسمي".الغير في عقد الرهن الرسمي:
من التعريف السابق يتضح أن الغير يضم الفئات الآتية:
1- الدائنون ذوي الحقوق العينية التبعية:
مثل صاحب حق رهن رسمي أو رهن حيازي أو صاحب حق اختصاص أو صاحب حق امتياز فإذا كان لكل وأحد منهم حق على العقار المرهون فإنه سيضار حتماً وذلك لأنهم يحصلون على حقوقهم من العقار وفقاً لمرتبتهم.2- الدائنون العاديون:
الدائنون العاديون يخضعون لقاعدة قسمة الغرماء التي بناء عليها يتساوى كل الدائنون في الحصول على حقوقهم من جميع أموال المدين ومنها العقار المرهون باعتبارها ضماناً عاماً لهم.وبالتالي وجود دائن له حق رهن رسمي يجعله يتقدم على دائني هذه الفئة وسيؤدي حتماً إلى الإضرار بهم.
3- كل شخص انتقل إليه حق عيني أصلي على العقار:
وهذه الفئة لا تنحصر فيمن انتقلت إليه ملكية العقار المرهون وإنما من له حق انتفاع على العقار المرهون أو حق ارتفاق فهؤلاء من المؤكد أنهم سيضارون بوجود الرهن الرسمي على العقار المقرر عليه حقوقهم.نفاذ الرهن الرسمي في حق الغير:
الرهن الرسمي لا ينفذ في حق الغير إلا إذا تم تسجيل الرهن الرسمي على العقار المرهون وذلك ليعلم الغير الذي يمكن أن يتضرر بالرهن به وذلك عن طريق دائرة الطلب وإذا أراد العلم بما يثقل العقار المراد شراؤه أو الحصول على حق عليه.وبالتالي إذا كان تاريخ الرهن أسبق من حق الغير نفذ الرهن الرسمي في مواجهة هذا الغير أما أن كان تاريخ الرهن لاحقاً لحق الغير فلا ينفذ الرهن الرسمي في مواجهته.وهذا ما نصت عليه المادة 1191م.ف.
ويستطيع الدائن المرتهن أن يستعمل حقه بالتقدم والتتبع أن كان حقه مسجلاً قبل تاريخ حق الغير.
فما هو المقصود بحق التقدم وحق التتبع؟؟
- أولاً: حق التقدم:
هو عبارة عن ميزة قانونية يستطيع بواسطتها الدائن المرتهن أن يتقدم بها على الدائنين العاديين أو الذين يلونه في المرتبة في الحصول على حقه من ثمن العقارالمرهون أو من المال الذي حل محل هذا العقار.يحصل كل دائن مرتهن رهناً رسمياً أو رهناً حيازياً أو صاحب حق اختصاص أو صاحب حق امتيار في حالة وجود أكثر من دائن من هذه الفئة كل حسب مرتبته ثم يأتي بعدهم مباشرة الدائنون العاديون وكلهم متساوون في المرتبة فيتزاحمون على ما بقي من أموال ويقسم بينهم قسمة غرماء.
تحسب مرتبة الدائن المرتهن من وقت وتاربخالتسجيل مأخوذاً في الاعتبار اليوم والساعة الذي تم فيها التسجيل وبالتالي يتقدم الدائن المرتهن الذي سبق غيره من الدائنيينبتسجيل حقه ولو بساعة وأحدة أما إذا تقدم دائنان خلال ساعة وأحدة اعتبرا متساويان في المرتبة.
ويجوز للدائن المرتهن أن ينزل عن مرتبة رهنه في حدود الدين المضمون بالرهن لدائن آخر له رهن مسجل على نفس العقار حسب نص المادة 1197 م.ف.
لكن يجب ملاحظة أن النزول عن المرتبة يختلف عن النزول عن الرهن ذاته فالنزول عن المرتبة لا يعني النزول عن الرهن وإنما يبقى الدائن دائناً مرتهناً في مواجهة المدين وإنما تتأخر مرتبته عن الدائن المتنازل له.
- ثانياً: حق التتبع:
هي ميزة قانوينة يمنحها الحق العيني التبعي إذا تصرف الراهن في العقار ولم يحتفظ بحيازته بحيث يستطيع الدائن المرتهن أن يتتبع العقار المرهون في أي يد يكون.وميزة التتبع تقررت لأن الراهن حتى مع وجود الرهن يبقى متمتعاً بكامل حريته في التصرف في العقار المرهون وبالتالي يحق للدائن المرتهن تتبع العقار في أي يد يكون ونزع ملكيته من تحت يد الحائز.
وللحائز أن يختار عدة وسائل يستطيع من خلالها الإبقاء والمحافظة على العقار مثل قضاء الدين أو تطهير العقار من الرهون، كما يكون له الحق في التخلي عن العقار" تخليه مادية عن الحيازة وليست تخلية قانونية عن الملكية" رغبة منه في المحافظة على اسمه وسمعته وتكون اجراءت البيع ليس في مواجهته وإنما في مواجهة الأمين الذي تعينه المحكمة أو الحارس القضائي.
أما إذا لم يستعمل الحائز حقه في كل تلك الخيارات فليس أمام الدائن المرتهن إلا اتخاذ إجراءات البيع بالمزاد العلني في مواجهته ولكن لا يستطيع الدائن اتخاذ مثل هذه الاجراءت إلا بعد انذاره للحائز بدفع الدين المستحق أو تخليه عن العقار على أن يتم الانذار بعد التنبيه على المدين بنزع الملكية أو مع التنبيه وفي وقت وأحد حسب نص المادة 1210 م.ف.
